Das auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Makler und Beratungsunternehmen Kemper’s hat die Einkaufsstraßen in Münchens Stadtteilen untersucht. Die wichtigsten Lagen im Schatten der großen Einkaufsmeilen bieten laut Kemper’s ausgezeichnete Chancen als Alternativstandorte für expansive Einzelhandelsunternehmen.

In den beiden herausragenden Stadtteillagen Leopoldstraße und Hohenzollernstraße finden sich bei Spitzenmieten zwischen 100 und 130 Euro/m² über 200 Ladenflächen.

Die Ladenmieten in den Stadtteilen Haidhausen, Pasing oder dem Gärtnerplatzviertel liegen mit 40 bis 80 Euro/m² deutlich niedriger als in den Münchner Toplagen. Insgesamt bieten die sechs wichtigsten Stadtteillagen eine Verkaufsfläche von ca. 112.000 m², die sich auf etwa 620 Ladenlokale verteilt.

Das stärkste Einzelhandels-Potenzial sieht Kemper’s in der Hohenzollernstraße im Stadtteil Schwabing und im Gärtnerplatzviertel.

Die wichtigste Stadtteillage Münchens ist die Leopoldstraße im begehrten Wohngebiet Schwabing. Als bekannte Flaniermeile hat sie ihre Angebotsschwerpunkt im Textil und Gastronomiebereich. Besonders an der Ostseite finden sich zahlreiche Restaurants und Cafés.

Die Westseite wird insbesondere von Textil-Filialisten nachgefragt. Die Eröffnung von Zara hatte in dieser Hinsicht Signalwirkung. Die Leopoldstraße ist eine interessante Shopping-Alternative zur Innenstadt. Die Mieten liegen zwischen 80 und 130 Euro/m². Die 85 Ladenlokale bieten insgesamt fast 20.000 m² Einzelhandelsfläche.

Unter Münchens Stadtteillagen bietet die Leopoldstraße das größte Angebot an größeren Ladenlokalen. Immerhin 12 Prozent der Shops sind größer als 500 m². Am Verkehrsknotenpunkt Münchner Freiheit sitzt mit dem Karstadt Warenhaus der traditionelle Hauptankermieter der Lage. Auf rund 11.000 m² rundet das Warenhaus den Branchenmix der Stadtteillage ab.

Die Hohenzollernstraße ist die sich am stärksten verändernde Einkaufslage Münchens. Bei Ladenmieten zwischen 50 und 100 Euro/m² bietet sie eine interessante Mischung aus angesagten Textilläden, Designerboutiquen und trendigen Schuhläden abseits des Mainstreams. Ergänzt wird das Angebot durch zahlreiche Cafés, Kneipen, Galerien und Nahversorgungsgeschäfte.

Immer häufiger entdecken internationale Filialisten die Hohenzollernstraße als Lage, in der das Zusammenspiel von Wohnen und Arbeiten eine urbane und in München einzigartige Einkaufsatmosphäre schafft. Die Entwicklung erfolgt sowohl vom Kurfürstenplatz als auch von der Leopoldstraße aus. Impulsgeber waren unter anderem Nike und Adidas.

Insgesamt bietet die Hohenzollernstraße 120 Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von knapp 15.000 m². Fast die Hälfte der Shops ist mit 50 bis 100 m² Fläche kleinteilig. Die Entwicklung des ehemaligen Hotels König Ludwig bietet eine weitere Möglichkeit, frischen Wind in die Hohenzollernstraße zu tragen.

Die Weißenburger Straße ist mit ihren zahlreichen Kneipen und Läden die Stadtteillage Haidhausens. Das Szene- und Amüsierviertel ist nicht zuletzt wegen der vielen zum Verweilen einladenden gründerzeitlichen Plätze besonders attraktiv. Der Angebotsmix der 115 Ladenlokale bietet ein gutes Nahversorgungsangebot mit regionalem und lokalem Einzelhandel und ein interessantes Gastronomieangebot.

Das Mietniveau liegt zwischen 40 und 60 Euro/m². Mehrere Banken, die derzeit attraktive Erdgeschossflächen belegen, verhindern eine Steigerung der Einzelhandelsattraktivität.

Die Umstrukturierungen der Flächen östlich des Ostbahnhofs bieten weiteres Handels-Potenzial zwischen Orleansplatz und Rosenheimer Platz.

Türken- und Schellingstraße werden umringt von den Münchner Zentren der Wissenschaft und Kunst. Unmittelbar östlich befindet sich die Ludwigs-Maximilians- Universität und im Süden schließen sich mit den Pinakotheken, dem Haus der Kunst und dem Lehnbach-Haus herausragende Museen an. Die Lagen befinden sich beide in einem starken Aufwärtstrend. Moderne Fashionkonzepte und hochwertige Designer-Shops ergänzen lokale Buchläden und Antiquariate.

Insgesamt entsteht eine spannende Mischung aus Traditionellem und neuestem Trend. Die jüngsten Eröffnungen von American Apparel, Zimtstern oder Hummel zeigen, dass auch internationale Retailer auf die Lage aufmerksam werden. Die fast 150 Ladenlokale sind überwiegend kleinteilig.

Ein vollständiges Nahversorgungsangebot sowie zahlreiche Cafés und Szenekneipen komplettieren das Angebot und sorgen auch nach Ladenschluss für ein belebtes Quartier. Das Mietniveau liegt zwischen 40 und 60 Euro/m². In den nächsten Jahren ist mit einer leichten Tendenz nach oben zu rechnen.

Das Stadtteilzentrum Pasing verfügt über ein großes Einzugsgebiet, das mit rund 400.000 Einwohnern den gesamten Münchner Westen umfasst. Der zentrale Einkaufsbereich konzentriert sich auf den Abschnitt Pasinger Bahnhofsplatz, Bäckerstraße und Gleichmannstraße. Die sehr hohe Verkehrsbelastung in der Landsberger

Straße und zahlreiche Fachmarktansiedlungen im Norden und Westen Pasings haben den traditionellen Einkaufsstandort erheblich geschwächt.

Zudem sind die Sortimentsausrichtung mit ihrem unterdurchschnittlichen Anteil an Waren des aperiodischen Bedarfs und die geringe Gesamtverkaufsfläche von rund 16.000 m² nicht konkurrenzfähig. Hugendubel und die Kaufring-Filiale in der Bäckerstraße sind zwei wichtige Ankermieter in diesem Bereich. Die Realisierung der Pasing-Arcaden mit einer zusätzlichen Verkaufsfläche von ca. 21.000 m² wird der Lage eine neue Dynamik verleihen.

Zudem sind eine Verkehrsberuhigung des Pasinger Zentrums sowie die Anbindung des Bahnhofs an die U-Bahn Linie 5 vorgesehen. Pasing wird sich wieder als wichtiges Nahversorgungszentrum etablieren. Das derzeitige Mietpreisniveau zwischen 40 und 70 Euro/m² birgt langfristig Steigerungspotenzial.

Unmittelbar südlich der Altstadt schließt mit dem Gärtnerplatzviertel eine weitere, junge Szenelage an. Der Gärtnerplatz ist der pulsierende Mittelpunkt dieses Quartiers.

In städtebaulich attraktivem Umfeld entdeckten zunächst Secondhand-Läden und Antiquitätengeschäfte das bunte und multikulturell geprägte Viertel. Seit der baulichen Sanierung etabliert sich ein junges, kaufkräftiges und für den hochwertigen Einzelhandel interessantes Publikum.

Dennoch ist das Viertel ein Geheimtipp abseits filialisierter Lagen. Das schwedische Label Filippa K zählt neben einigen Individualkonzepten lokaler Akteure zu den Pionieren, die dem Gärtnerplatz einen ganz eigenen Charakter verleihen. Auch in der Reichenbachstraße tut sich etwas: hier ergänzt der dänische Möbeldesign-Spezialist BoConcept in repräsentativer Ecklage das Angebot von Feinkostläden, Boutiquen und Restaurants.

Im Gärtnerplatzviertel trifft der Einzelhandel auf eine Klientel, die innovative, neue Handelskonzepte wünscht. Die für den Münchner Markt geringen Mietpreise zwischen 40 und 80 Euro/m² begünstigen diese Entwicklung.

Viele weitere Informationen zu Münchens Einkaufsstraßen finden Sie im neuen Kemper’s CityGuide München. Informationen auf unserer Website www.kempers.net  unter Publikationen.

Nähere Informationen über Kemper’s unter www.kempers.net

-Magnus Danneck-