Investitionen in Shopping Center werden 2009 vorzugsweise in den fünf größten Ländern Europas getätigt

Nach einer heute von Jones Lang LaSalle im Rahmen der Immobilienmesse MAPIC veröffentlichten Untersuchung sind die fünf größten Länder im Herzen Europas – Frankreich, Deutschland, Italien, Spanien und Großbritannien – auf dem besten Wege, ihren Marktanteil an Investitionen in Einzelhandelsimmobilien 2009 zurückzuerobern.

Noch 2004 standen die Shopping Center-Investitionen in diesen fünf Ländern für rund 80 Prozent des insgesamt gehandelten europäischen Volumens.

Diese Zahl ist 2008 auf 45 Prozent gesunken. Die aktuellen Marktbedingungen bieten den Big 5 jedoch die Gelegenheit, sich wieder in Richtung ihres früheren Marktanteils zu bewegen.

Neville Moss, Leiter des Bereichs European Retail Research bei Jones Lang LaSalle erklärte: „Investoren konzentrieren sich jetzt auf Immobilien mit stabilen, defensiven Eigenschaften und ziehen verstärkt fundamentale Kriterien wie Markt, Standort, Größenordnung, Mieterbesatz und Qualität in Betracht. Unserer Meinung nach bieten Shopping Center in den reiferen und größeren westeuropäischen Wirtschaftssystemen diese Eigenschaften."

Mit Blick auf das Jahr 2009 bemerkte Jeremy Eddy, Director und Leiter des Bereichs European Retail Capital Markets bei Jones Lang LaSalle: „Zum Jahreswechsel erhoffen wir eine Abschwächung der während der zweiten Hälfte dieses Jahres erlebten Erschütterungen sowie eine Verbesserung der Liquidität. Schwache Wirtschaftssysteme üben eine zusätzlich bremsende Wirkung auf Mieten und Erträge aus, und kein Markt wird sich dagegen wehren können.

Auch die Big 5 werden davon betroffen sein. Abgesehen davon erwarten wir mit großer Sicherheit weitere Renditeabsenkungen, ein Prozess, der sich derzeit in Großbritannien abspielt und nun auch auf den europäischen Kontinent übergreift. Aufgrund dieser Preiskorrektur werden sich bedeutende Gelegenheiten für Investoren mit viel Eigenkapital eröffnen, während sich gleichzeitig Preisanpassungen herausbilden."

Er erklärte weiter: „Der aggressive Investmentmarkt zwischen 2003 und 2007 führte zu einer Annäherung und Homogenisierung der Renditen in ganz Europa. Gleichzeitig senkte eine immer größer werdende Masse an Kapital die Erträge in reifen Märkten und veranlasste Investoren, sich auf die Suche nach neuen, ihren Anforderungen entsprechenden Regionen zu begeben.

Diese Renditeannäherung ließ sich auch in Teilsektoren beobachten, da das unterschiedliche Risikoprofil primärer und sekundärer Einzelhandelsprodukte auf dem Markt nicht angemessen bewertet wurde.

Wir erwarten nun eine Rückkehr zur Renditepolarisierung sowohl in Hinblick auf Regionen, als auch auf Teilmärkte und Risikoprofile. Wir rechnen voll und ganz mit einer Fokussierung der Investoren auf reife Märkte, da die revidierten, auf dem Markt erzielbaren Preise die Risikofreude bzw. den Risikobedarf zügeln werden."

1. Große und stabile Wirtschaftssysteme: Wir sind der Meinung, dass Investoren nach der Periode wirtschaftlicher Unsicherheit den Schwerpunkt auf reife Märkte setzen werden. Die Big 5 zeichnen sich in diesem Sinne durch ein besonderes Maß an Transparenz, Liquidität und Stabilität aus.

Obgleich diese Märke nicht unbedingt die höchsten Renditen versprechen, bieten sie aufgrund ihrer starken Einzelhandelssituation und wirtschaftlichen Stabilität ein höheres Maß an Sicherheit auf der Einnahmenseite.

2. Reife Märkte für Shopping Center: Die Big 5 repräsentieren mit über 3.000 Shopping Centern und einer Gesamtmietfläche von rund 64 Mio. m² mehr als 60 Prozent des Investmentmarktes für Shopping Center in Europa. Dieses breite Angebot macht sie für Investoren besonders interessant.

Gerade in einer Zeit, in der sich Investoren nach gewinnbringenden, etablierten Vermögenswerten umschauen und weniger die Finanzierung neuer Entwicklungsprojekte anstreben. Auch das Mietsteigerungspotenzial vieler Shopping Center ist interessant, vor allem in einer durch langsames oder negatives Mietwachstum geprägten Zeit.

3. Pipeline: Durch vergleichsweise restriktive Planungssysteme in den Big 5 konnte eine starke Überentwicklung vermieden werden. Dies mindert das Risiko von Investitionen, da neue Zentren über alle Länder gesehen seltener werden. Jedoch ist dieses Risiko letztlich einzelfallabhängig und in Hinblick auf das Mietniveau und die Leistungsfähigkeit im direkten Umfeld abzuwägen.

4. Transparenz: Aufgrund des ungewissen wirtschaftlichen Umfelds stellt Transparenz einen Hauptantrieb für Investoren dar. Die Big 5 zählen nach dem Transparency Index 2008 von Jones Lang LaSalle durchweg als hochgradig transparent.

5. Stabile Investmentmärkte: In den letzten fünf Jahren hat sich das Spektrum an Immobilieninvestoren bedeutend ausgeweitet. Hierzu hat das Marktsegment der Einzelhandelsimmobilien maßgeblich beigetragen. Ebenso ist, insbesondere in den betrachteten fünf Ländern, die Zahl der auf den Einzelhandelssektor spezialisierten Marktteilnehmer gestiegen.

Gleichzeitig stehen dem Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien vermehrt institutionelle Geldmittel zur Verfügung. Diese zielen insbesondere auf die gerade von Shopping Centern gebotenen defensiven Eigenschaften und ihre hohe Mieterdiversifikation ab.

6. Geringe Volatilität: Erfahrungsgemäß gelten Shopping Center als besonders wertstabil. Zudem bieten sie ein hohes Maß an Einnahmen-sicherheit und einen stetigen Mittelzufluss. Diese Charakteristika stellen gerade in einer auf Stabilität abzielenden Marktphase wichtige Anreize für Investoren dar. Besonders ausgeprägt sind sie in reifen Märkten wie den Big 5.

7. Verschiedenartige Eigentumsstrukturen: Die Shopping Center-Märkte in den Big 5 werden von großen spezialisierten Eigentümern dominiert. Gleichwohl hat sich die Zahl der in Shopping Center investierenden Anleger in Kontinentaleuropa in den letzten fünf Jahren versechsfacht.

Zudem haben sich zuletzt neuartige Investmentvehikel herausgebildet, die Beteiligungen im Shopping Center-Sektor erleichtern. Insgesamt hat die Anlageklasse verstärkt Sektorspezialisten herausgebildet, die potenziell höhere Renditen erzielen können. Diese Entwicklung hat sich mit besonderem Fokus auf die Märkte der Big 5 vollzogen.

8. Höhere Renditen: Im Vergleich zu Büroimmobilien konnten Shopping Center in den Big 5 im Laufe der vergangenen Jahren stets höhere Erträge aufweisen. Besonders in Abschwungphasen überzeugte die Kategorie mit einem sehr guten Verhältnis von Risiko und Ertrag.

Wir erwarten im kommenden Jahr Preisanpassungen im Zuge der Finanzkrise. Besonders für eigenkapitalstarke Investoren werden sich wieder attraktive Kaufgelegenheiten bieten.

Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) ist ein Finanz-, Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen im Immobilienbereich. Das Unternehmen bietet integrierte Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren, die im Immobilienbereich Wertzuwächse realisieren wollen.

Jones Lang LaSalle ist weltweit mit rund 180 Büros vertreten und in mehr als 750 Städten in 60 Ländern tätig. Der Jahresumsatz in 2007 betrug $2,7 Milliarden. Im Bereich Property und Corporate Facility Management Services ist Jones Lang LaSalle mit einem Portfolio von weltweit über 111 Millionen Quadratmetern führend in der Branche.

Weitere Informationen finden Sie unter www.joneslanglasalle.de

LaSalle Investment Management ist eine der größten und höchstdiversifi-zierten Immobilien Investment-Firmen weltweit mit einem verwalteten Vermögen von mehr als $53 Milliarden.

- Magnus Danneck-