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Handelsimmobilienmarkt erwartet nach schwierigem Jahr Aufwärtstrend in 2010

17.12.2009: Kemper’s Jones Lang LaSalle sieht positive Anzeichen auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt für Handelsimmobilien Nach einem schwierigen Jahr für den Einzelhandel erwartet Kemper’s Jones Lang LaSalle, Retail-Spezialist der Jones Lang LaSalle

Kemper’s Jones Lang LaSalle sieht positive Anzeichen auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt für Handelsimmobilien

Nach einem schwierigen Jahr für den Einzelhandel erwartet Kemper’s Jones Lang LaSalle, Retail-Spezialist der Jones Lang LaSalle-Gruppe, für 2010 einen Aufwärtstrend auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien. Das Beratungsunternehmen bezeichnet die Trendwende im dritten Quartal 2009 als nachhaltig und macht für das kommende Jahr positive Anzeichen auf dem Handelsimmobilienmarkt aus.


Sonderkonjunkturen sorgen für einen insgesamt soliden Vermietungsmarkt


Die Finanzkrise hat lange bekannte Mängel in der Positionierung und Strategie einiger Anbieter erbarmungslos offen gelegt. Umgekehrt konnten starke Handelskonzepte Umsatzzuwächse verbuchen und Marktanteile gewinnen. Diese Sonderkonjunkturen sind der Hauptgrund für einen insgesamt soliden Vermietungsmarkt in 1a-Lagen. Die Mieten haben im zweiten Halbjahr gegenüber den ersten sechs Monaten bundesweit lediglich um 0,5 Prozent nachgegeben.

Rüdiger Thräne, Geschäftsführer Kemper’s Jones Lang LaSalle Retail GmbH:
„Zwar ist die Anzahl der Vermietungen 2009 rückläufig und es ist mehr Fläche auf dem Markt als 2008. Viele gut positionierte Anbieter nutzen diese Marktphase jedoch für Standortoptimierungen. Besonders im Großflächenbereich eröffnen sich Chancen für Newcomer. Etliche international etablierte Konzepte haben 2009 den deutschen Markt erschlossen. Deutschlands Einkaufsmeilen sind keineswegs so uniform wie es immer wieder behauptet wird.

Die neue Vielfalt könnte einigen etablierten Anbietern im Gegenteil das Fürchten lehren. Die spanische Textilkette Desigual startet sehr gut in Berlin. Das irische Offprice-Konzept Primark eröffnet in Bremen und Frankfurt. TK Maxx expandiert weiter. Next beginnt die Deutschlandexpansion in Dresden. Die neuen H&M-Töchter Monki und Weekday überzeugen mit Unkonventionalität. Textil- und Schuhdiscounter aber auch der Lebensmittelhandel nutzen mit neuen Innenstadtkonzepten die guten Anmietungschancen in Mittel- und Kleinstädten.“

Auch der Anfang 2009 noch skeptisch beäugte Shopping Center-Markt ist nach einer Phase der Stagnation besser durch die Krise gekommen, als erwartet. In der zweiten Jahreshälfte hat sich ein verhaltener Optimismus durchgesetzt. Vorhaben wie das Thier-Areal in Dortmund, die Pasing Arcaden in München oder die Hamburger Hafen-City werden trotz Wirtschaftskrise realisiert.

Wenn auch verlangsamt, wird der Anteil an der gesamten Einzelhandelsfläche weiter steigen. Die Pipeline der Neuentwick-lungen sieht bis 2011 nach wie vor einen Zuwachs um mehr als eine Million m² vor. Als Ersatz der unter Zugzwang stehenden Warenhäuser eignen sich Shopping Center dennoch nur bedingt. Viele Standorte sind selbst in die Jahre gekommen und bedürfen eines Relaunches.

Thräne weiter:
„Das Jahr 2010 wird den Einzelhandel erneut vor Herausforderungen stellen. Der Konzentrationsprozess in teilweise gesättigten Märkten setzt sich fort. Mehr denn je müssen die Anbieter ihre Kunden kontinuierlich neu begeistern. Dies gilt für den möglichen Karstadt-Neustart ebenso, wie für etablierte Filialisten und Shopping Center-Betreiber.

Gleichförmigkeit, fehlende Authentizität und mangelnde Kundenorientierung sind auch 2010 ein Garant für ausbleibenden Erfolg. Der Handelsstandort Deutschland ist anspruchsvoll, bietet aber eine in Europa einzigartige dezentrale Struktur, ein hochwertiges Flächenangebot und eine sehr gute Angebotsvielfalt. Starke Konzepte wissen diese Vorzüge zu schätzen und werden auch 2010 in die Qualität und Weiterentwicklung ihrer Standortnetzwerke investieren.“


Drittes Quartal 2009 festigt Trendwende auf dem Investmentmarkt


Auf dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien ist seit dem dritten Quartal 2009 ein spürbarer Aufwärtstrend erkennbar. Deutschland ist der mit Abstand aktivste Retail-Investmentmarkt in Kontinentaleuropa. Das dritte Quartal brachte das höchste Quartalsergebnis seit Mitte 2008. Erstmals seit vier Quartalen wurde wieder ein Transaktionsvolumen oberhalb von einer Milliarde Euro erzielt. Die Chancen stehen gut, dass auch das vierte Quartal eine weitere Steigerung bringen wird. Leider werden diese optimistisch stimmenden Zahlen derzeit noch von größeren Einzeltransaktionen getragen und sind damit nur bedingt belastbar.

Thräne:
„Der signifikante Anstieg der gehandelten Einzelhandelsimmobilien im Jahresverlauf ist sichtbarer Beleg einer Bodenbildung. Mit der Stabilisierung der Spitzenrenditen bildet sich nun ein klareres Preisniveau. Käufer und Verkäufer nähern sich hinsichtlich der Preisfindung an. Die Akteure haben wieder mehr Vertrauen und renditestarke Alternativen sind rar.

Wir erwarten für das vierte Quartal eine Fortsetzung der Marktbelebung mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro. Das Gesamtjahr dürfte mit einem Retail-Transaktionsvolumen von etwa 3,4 Milliarden Euro schließen.“ Damit verfestigen Einzelhandelsimmobilien ihren Anteil von rund einem Drittel am gesamten Transaktionsvolumen des Gewerbeimmo-bilienmarktes. Vieles spricht dafür, dass Retail-Produkte auf dem genannten Niveau dauerhaft mit Büroimmobilien gleichziehen.

Die Dominanz der Shopping Center und Geschäftshäuser in 1a-Lagen auf dem Investmentmarkt ist überdeutlich. Auch 2010 werden die beiden Kategorien die am stärksten nachgefragten Retail-Kategorien bleiben. Im Unterschied zu Fachmarktprodukten und Warenhäusern zeigen sie über die ersten drei Quartale 2009 einen kontinuierlichen Aufwärtstrend. Geschäftshäuser in 1a-Lagen liegen schon nach Ablauf der ersten drei Quartale über dem gesamten Transaktionsvolumen des Jahres 2008.

Shopping Center haben gute Aussichten das Vorjahresvolumen zu egalisieren. Im Fachmarktbereich überzeugen im bisherigen Jahresverlauf allein die großen Fachmarktzentren. Bei stabilen Preisen dürfte diese Anlageform auch 2010 drittstärkste Kategorie bleiben.

Auf der Nachfrageseite wird sich wenig verändern. Offene Fonds, Spezial-Fonds und vereinzelt auch Geschlossene Fonds sowie Family Offices und Privatinvestoren bestimmen das Marktgeschehen. Die Dominanz inländischer Investoren wird sich 2010 fortsetzen. In den ersten drei Quartalen 2009 stammen fast 90 Prozent des investierten Kapitals von nationalen Anlegern.

Ausländische Investoren haben ihren Risikoappetit verloren und ihren Anlagebestand in Deutschland per Saldo reduziert. Eine Vielzahl an Notverkäufen ist auch für 2010 nicht zu erwarten. Allerdings laufen nicht wenige der in der Boomphase aufgenommenen Finanzierungen aus. Das Thema dürfte damit in 2010 und 2011 zumindest in einigen Fällen an Bedeutung gewinnen.

Thräne abschließend: „Insgesamt heißt die Devise für 2010: Risikoarme Handelsimmobilien ohne Schönheitsmakel sind gefragt. Aber auch bei den opportunistischen und Value Added Investments zeigt sich seit dem dritten Quartal erstmals wieder ein zaghaftes Interesse, das von angelsächsisch geprägten Investoren ausgeht.

Stabile Renditen, ein geringer Bieterwettbewerb und die wachsende Verhandlungsbereitschaft der Verkäuferseite stellen die Strategie des Abwartens zunehmend in Frage. Der Zeitpunkt für Investments in erstklassige Handelsimmobilien ist gut und wird 2010 aller Voraussicht nach für einen Anstieg des Transaktionsvolumens sorgen.“



Kemper’s Jones Lang LaSalle, Retail-Spezialist der Jones Lang LaSalle-Gruppe, ist das führende Beratungsunternehmen für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien in Deutschland. Kemper’s Jones Lang LaSalle finden Sie in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München und Stuttgart.



- Magnus Danneck-

Permanent-URL: http://www.automobilsport.com/handelsimmobilienmarkt-aufwaertstrend-2010-kempers-jones-lang-lasalle-investmentmarkt---74008.html

17.12.2009 / MaP

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