Einzelhandelsstandort Köln zieht Besucher und Investoren magisch an

Shopping im Hochfrequenzbereich


Domstadt ist umsatzstärkster Einzelhandelsstandort in Nordrhein-Westfalen

Die Einzelhandelsspezialisten von Jones Lang LaSalle haben die wichtigsten Einkaufsstraßen in Köln unter die Lupe genommen. Im ersten Halbjahr 2010 erzielen die Toplagen Schildergasse und Hohe Straße jeweils Spitzenmieten bis 215 Euro/m².

Für das zweite Halbjahr erwartet Jones Lang LaSalle konstante Werte. Köln zählt damit zu den zehn teuersten Handelsstandorten Deutschlands. Im Zehn-Jahres-Vergleich ist die Spitzenmiete um fast 15 Prozent gestiegen.

Etliche Projektentwicklungen und der im ersten Quartal sehr aktive Investmentmarkt für Handelsimmobilien stehen für einen anhaltenden Aufwärtstrend der innerstädtischen Toplagen.



Hohe Zentralität und vierthöchster Einzelhandelsumsatz in Deutschland

Bei einer nur leicht überdurchschnittlichen Kaufkraft überzeugt die Domstadt mit einer sehr guten Anziehungskraft auf das Umland. Die Zentralität liegt ein Drittel über dem Bundesdurchschnitt. Für 2010 werden rund 6,84 Milliarden Euro Einzelhandelsumsatz prognostiziert.

Nach Berlin, Hamburg und München ist dies der vierthöchste Wert in Deutschland. In Düsseldorf sind es 4,27 Milliarden Euro. Für Bonn und Aachen werden 1,82 bzw. 1,62 Milliarden Euro erwartet. Insgesamt bieten die wichtigsten Kölner 1a-Lagen Schildergasse, Hohe Straße, Ehrenstraße, Breite Straße, Mittelstraße und Neumarkt 535 Ladenlokale. Etwa 70 Prozent davon sind an Filialkonzepte vermietet.

Achim Birken, Niederlassungsleiter des Kölner Büros von Jones Lang LaSalle: „Köln ist eine Einkaufsstadt par excellence und nicht nur angesichts der Umsatzzahlen stärkster Einzelhandelsstandort in NRW. Während sich Düsseldorf in erster Linie als Eldorado für Luxusshopper positioniert, sind die Kölner Einkaufsmeilen mit ihrer konsumigen Ausrichtung auf Hochbetrieb ausgelegt und in dieser Hinsicht bundesweit Spitze.“


Mehrere Projektentwicklungen unterstreichen Spitzenposition der Schildergasse

Bei aktuellen Spitzenmieten bis 215 Euro/m² zeigt sich die Lage in sehr solider Verfassung. Etliche Projektentwicklungen unterstreichen den herausragenden Stellenwert unter Deutschlands Einkaufsmeilen und die hohe Erwartungshaltung der Investoren. Ein Filialisierungsgrad von fast 90 Prozent belegt die hohe Mieternachfrage. Der Neubau des Büro- und Geschäftshauses Schildergasse 84a / Ecke Kreuzgasse hat begonnen.

Nach Fertigstellung im Sommer 2011 stehen insgesamt 3.740 m² Bruttofläche zur Verfügung, von denen rund 1.780 m² auf Einzelhandel entfallen. Als Ankermieter steht bereits das französische Modelabel Promod fest, das sich auf rund 785 m² Einzelhandelsfläche präsentieren wird.

Direkt gegenüber entsteht das geplante Fielmann-Supercenter auf dem derzeit von Lederwaren Nierhaus genutzten Grundstück Schildergasse 86-88. Der Baustart erfolgt im Frühherbst. Ab 2011 präsentiert sich Fielmann auf sechs Ebenen und 850 m² Nutzfläche.

Ein weiterer Neuzugang ist der schwedische Damenmodefilialist Gina Tricot, der im Herbst mit einem rund 1.000 m² großen Flagshipstore in der Schildergasse 52 seine Deutschlandexpansion startet. Zudem hat Hallhuber die Puma-Fläche übernommen und eröffnet auf rund 1.200 m².


Hohe Straße überzeugt mit hoher Frequenz und guter Flächennachfrage

Mit Spitzenmieten bis 210 Euro/m² ist die Hohe Straße Kölns zweite Toplage. Sie verbindet Dom und Hauptbahnhof mit der Schildergasse und ist mit ihrer konsumigen Ausrichtung für Touristen ein beliebtes Shopping-Ziel. Wie die Schildergasse zählt die Hohe Straße regelmäßig zu den zehn meistbesuchten Einkaufsstraßen Deutschlands. Rund 85 Prozent der insgesamt 120 Ladenlokale sind an Filialkonzepte vermietet.

Das neu entwickelte Büro- und Geschäftshaus Hohe Straße 69-71 ist vollvermietet. Ankermieter im Einzelhandelsbereich wird Esprit. Ebenfalls einen neuen Store eröffnete das Jeans-Label Levi Strauss in der Hohe Straße 66-82. Die Projektentwicklung Hohe Straße 67, für die ursprünglich Avanti als Mieter vorgesehen war, wird als C&A-Haus weitergeführt.

Weitere Neuanmietungen sind die Bonner Bul Fashion GmbH in der früheren The Phone House-Fläche, Hohe Straße 84-86, und der Young Fashion-Spezialist Review, der Ende März einen Store im Gebäude Hohe Straße 111a gemietet und die frühere Dressmann-Fläche übernommen hat.


Ehrenstraße setzt Wandel von der Szenemeile zur gefragten 1a-Lage fort

Marc Quest, Leiter Einzelhandelsvermietung bei Jones Lang LaSalle in Köln: „Die Ehrenstraße ist der Aufsteiger unter Kölns Einkaufsstraßen. In den letzten zehn Jahren hat sich die frühere Szenemeile zur dritten Kölner Top-Einkaufsstraße gemausert.

 Seit 2003 sind die Mieten um rund 40 Prozent gestiegen und erreichen aktuell bis zu 105 Euro/m². Mit steigender Tendenz werden derzeit rund 70 der insgesamt 100 Ladenlokale von Filialkonzepten belegt. Eintönigkeit bedeutet dies keineswegs – die Lage wird von internationalen und individuellen Fashionkonzepten ähnlich wie der Hackesche Markt in Berlin als Testmarkt für ihre Expansion geschätzt.“

Zuletzt mietete die H&M-Tochter Weekday ihren nach Hamburg deutschlandweit zweiten Shop des modisch-urbanen Konzeptes für Frauen und Männer. Ebenfalls neu ist der erste deutsche Monolabel- Store der Kult-Marke True Religion in der Ehrenstraße 27a. Für zeitgemäße Flächen ist auch in Zukunft gesorgt. Derzeit entsteht in der Ehrenstraße 100 das neue Geschäftshaus „E 100“, das ab Ende 2010 rund 440 m² Handelsfläche bereitstellen wird.


Breite Straße zieht weiterhin interessante Marken an

Nach der Ehrenstraße ist die Breite Straße mit rund 110 Shops die Lage mit den zweithöchsten Mietzuwächsen. Seit 2003 sind die Mieten um über 20 Prozent auf derzeit bis zu 85 Euro/m² gestiegen. Die Entwicklung der Lage ist durchweg positiv und verspricht weiteres Potenzial.

Verschiedene Projektentwicklungen und die jüngsten Vermietungen an Barbour im Objekt Breite Straße 169 sowie den Outdoorspezialist Mammut Sports tragen zur Stärkung bei. Es bleibt zu hoffen, dass auch die zwischen Breite Straße und Glockengasse gelegenen Opern- Passagen von der guten Entwicklung profitieren können.

Der 1964 eröffnete Komplex mit knapp 40 Ladenlokalen und rund 8.500 m² Einzelhandelsfläche hatte zuletzt mit Leerständen zu kämpfen. Der ein oder andere Frequenzbringer und ein interessantes Lebensmittelangebot könnten der Passage in bester Lage wieder mehr Zulauf verschaffen.



Mittelstraße bleibt erste Lageoption für hochwertige Labels

Die Mittelstraße ist die erste Standortoption für höherwertige Konzepte. Internationale Filialisten finden bei moderaten Mieten gute Bedingungen für einen Start auf dem deutschen Markt vor. Die Lage mit rund 70 Ladenlokalen zeigt sich in solider Verfassung und erreicht derzeit Spitzenmieten bis 75 Euro/m². Seit 2003 sind die Mieten um rund 15 Prozent gestiegen.

Zuletzt eröffnete der Cashmere-Spezialist Repeat in der Mittelstraße 1 seinen ersten in Eigenregie betriebenen Flagshipstore auf 420 m². In unmittelbarer Nähe zur Mittelstraße auf der Apostelnstraße 1-3 erweitert Lloyd Shoes seinen Concept-Store-Bereich.


Neumarkt wartet mit neuen Frequenzbringern auf

Der Neumarkt ist als Verkehrsknotenpunkt mit rund 60 Ladenlokalen das Einfallstor für die Schildergasse. Die Spitzenmiete erreicht rund 115 Euro/m². Mit attraktiven neuen Mietern gewinnt der Platz weiter an Attraktivität. Im Richmodishaus, früher SinnLeffers, sind insgesamt 4.400 m² Einzelhandelsflächen neu vergeben worden.

Das auf Homeaccessoires spezialisierte Unternehmen Depot präsentiert sich auf rund 1.000 m². Der aus dem Off-Price-Segment stammende Mode- und Accessoire-Anbieter TK Maxx bezieht 3.400 m². Weitere 1.600 m² im Basement gehen voraussichtlich an einen Lebensmitteldiscounter. Mit der Eröffnung der Stores ist im Spätsommer zu rechnen.

 Ein weiterer Neuzugang ist dm drogerie-markt im Objekt Neumarkt 35-37. Vormieter der Fläche war der Wohnausstatter Chrisbel. Auch die unterirdische Hugo Passage bietet frequenzstarke Flächen. Zuletzt eröffnete Chiquita Fruit Bar dort einen Smoothie-Shop.


Aufbruchstimmung auf dem Investmentmarkt

Achim Birken: „Der Kölner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist sehr gut in das laufende Jahr gestartet. Mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 490 Millionen Euro wird allein im ersten Quartal annähernd das Vorjahresergebnis von 500 Millionen Euro egalisiert. Mehr als ein Drittel des Volumens in den ersten drei Monaten entfällt auf Handelsimmobilien. Im Gesamtjahr 2009 hatte der Anteil noch bei nur sechs Prozent gelegen. Mehrere hochkarätige Transaktionen im ersten Quartal machen Köln derzeit zu einem der interessantesten Investmentstandorte für Handelsimmobilien.“

Im Februar kaufte Swiss Life das ehemalige "Concordia-Haus" in der Breiten Straße 100. Das Objekt mit über 5.800 m² Mietfläche ist vollständig vermietet. Zu den aktuellen Mietern zählen 4eyes Cologne, Anbieter von Designbrillen, der Jackenspezialist Wellensteyn sowie die Spielothek "Grand Casino".

 Im April erwarb die Aachener Grundvermögen Kapitalanlagen GmbH das Objekt Schildergasse 60-68 von der Union Investment Real Estate. Das 1992 fertiggestellte Objekt verfügt über eine Verkaufsfläche von rund 13.880 m² und ist vollständig an C&A vermietet. Der gleiche Investor sicherte sich anschließend auch das Büro- und Geschäftshaus Hohe Straße 69-71 mit dem Ankermieter Esprit/edc.

Die Immobilie mit rund 1.860 m² Einzelhandels- und Bürofläche war in den vergangenen eineinhalb Jahren kernsaniert und mit einer neuen Fassade ausgestattet worden. Im Mai erwarb der Immobilieninvestor und -manager Activum SG aus Jersey in Köln-Marsdorf die rund 5.500 m² umfassende MediaMarkt-Immobilie an der Max-Planck-Straße. Erst in der vergangenen Woche kaufte eine Private Erbengemeinschaft das Objekt Schildergasse 52 mit 2.500 m² Nutzfläche.

Für das erste Halbjahr beziffert Jones Lang LaSalle die Nettoanfangsrenditen für Spitzenobjekte in den beiden Toplagen Schildergasse und Hohe Straße mit 4,4 bzw. 4,6 Prozent. Im Klartext: die Kaufpreise für erstklassige Immobilien erreichen dort mehr als das 23-fache der Jahresmiete.

Erstklassige Immobilien werden damit ähnlich gut bewertet wie in den besten Lagen Düsseldorfs. Mit 4,8 Prozent bleibt auch die Ehrenstraße unter der Fünf-Prozent-Hürde. In der Mittelstraße werden derzeit Nettoanfangsrenditen zwischen 5,0 und 5,3 Prozent erzielt. In der Breite Straße liegt die Bandbreite zwischen 5,4 und 5,8 Prozent.




Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) ist ein Finanz-, Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen im Immobilienbereich. Das Unternehmen bietet integrierte Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren, die im Immobilienbereich Wertzuwächse realisieren wollen. Jones Lang LaSalle ist weltweit mit rund 180 Büros vertreten und in mehr als 750 Städten in 60 Ländern tätig. Der Jahresumsatz in 2009 betrug $2,5 Milliarden.

Im Bereich Property und Corporate Facility Management Services ist Jones Lang LaSalle mit einem Portfolio von weltweit über 130 Millionen Quadratmetern führend in der Branche. Weitere Informationen finden Sie unter www.joneslanglasalle.de LaSalle Investment Management ist eine der größten und höchstdiversifizierten Immobilien Investment-Firmen weltweit mit einem verwalteten Vermögen von mehr als $ 40 Milliarden.
Stand: Februar 2010



-  Magnus Danneck-